Arrendamientos Urbanos: algunos pequeños cambios para 2016

Pasan los años (más bien las décadas), las reformas legales, pero el Contrato de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos sigue siendo uno de los grandes protagonistas de la vida diaria de muchísimo ciudadanos. Ya sea por ser inquilino, o por ser propietario-arrendador; en viviendas, o en locales comerciales.
Para nuestros numerosos Clientes que se hallan en alguno de los dos casos, es muy conveniente tener en cuenta algunas novedades legales para 2016. Es importante saber que, en arrendamientos urbanos, coexisten varias normativas de los años 1964, 1985, 1994 y 2013. Todo ello supone a veces cierta complejidad para poder aplicar el precepto legal más adecuado, según la fecha del contrato. Por eso, un asesoramiento jurídico profesional y preventivo es absolutamente aconsejable en esta materia.
Vamos a repasar algunas de estas novedades para 2016:
1.- En el IRPF, la reciente Ley 26/2014 afecta de la siguiente forma:
– Disminución de la retención a practicar por el arrendatario (de Locales Comerciales) a su Propietario (si es persona física) por IRPF. La reforma (arts. 101.8 LIRPF y 100 RIRPF) ordena que, a partir del 1 de enero de 2015, el arrendatario (o, en su caso, subarrendatario) debe practicar retención del 19% al Propietario-Arrendador en el recibo de la renta.
Disminuye la reducción en IRPF que puede aplicarse el Propietario-Arrendador. Ya no existe la exención del 100 % en los arrendamientos a menores de 30 años. Desde ahora, los Propietarios-Arrendadores solo pueden practicar una reducción del 60 % al rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, sin importar la edad de los inquilinos.
El Inquilino-Arrendatario ya no podrá beneficiarse de la deducción en la declaración de IRPF, que hasta ahora había tenido por ser arrendatario de la vivienda. En esta materia, las oscilaciones y cambios legales en los últimos años han sido continuas.
2.- Cambios en la forma de actualizar las Rentas del Arrendamiento. La mayoría de contratos recientes (desde 1994) suelen incluir una clausula de actualización anual de la renta, con referencia al IPC (índice oficial del INE). Pues bien, se ha reformado el  art. 18 LAU 29/1994 que lo regulaba (por la Ley 2/2015, Disp. Final 1ª). A partir del 1 de abril de 2015 será de aplicación, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Es un índice alternativo al tradicional IPC, que está limitado: un tope que no podrá superar el 2 %, y un suelo que no bajará del 0 %. Las alternativas legales que esto plantea en la práctica pueden ser muy diversas, dependiendo de la fecha del contrato, y de si existen pactos contractuales de actualización ya suscritos. Le recomendamos contactar con nosotros para estudiar los efectos que todo esto en su caso concreto.
4.- En cuanto a los procesos judiciales la Ley 42/2015 ha realizado algunos cambios significativos en el Juicio Verbal, que afectan directamente a la tramitación de reclamación de rentas y al desahucio. Será obligatoria la asistencia de abogado y procurador; y se producen diversas modificaciones de carácter técnico-procesal. Pero lo más importante es (Disp. Final 1ª, Ley 42/2015) es el cambio en el régimen de prescripción del art. 1.964 del Código Civil, que ha reducido el plazo general de las acciones personales a 5 años (hasta ahora, era 15 años: uno de los plazos más largos en Europa).
¿Qué significa esto? Es el plazo que cualquier ciudadano tiene para reclamar ante los Tribunales. Por tanto, transcurridos 5 años, ya no será posible reclamar (“habrá prescrito” la acción).
En el ámbito de los arrendamientos, esto afecta por ejemplo a la acción revisoria de la renta (cuando se haya pactado por las partes). Por tanto, para los contratos que se firmen a partir del 7 de octubre de 2015, el Propietario-Arrendador ya no puede acumular o sumar los IPC de 15 años, sino que tan solo podrá sumar los últimos cinco.

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